365일 매일 월세받는 시스템

 

 

코로나 바이러스 때문에 국민들의 생활 양상에 변화가 생겼다고 한다.

사람이 많은 대중교통을 이용하기 보다는 추운 날씨임에도 자전거를 타고 출퇴근을 하거나, 대부분의 시간을 집에서 보내는 등 사람들과의 접촉을 피하는 분위기가 당분간 지속될 것으로 보인다. 

 

이렇게 되면 한국 경제는 순식간이 추운 겨울로 접어들 테고, 때문에 과도한 대출을 끼고 부동산을 구입한 사람들은 어려워진 경기로 인해 대출이자를 감당하지 못하고 경매 물건이 쏟아지지 않을까 싶어 전에 읽었던 경매관련 책 중 흥미로웠던 책을 소개할까 한다. 

 

부자는 금융위기를 즐긴다고 한다.

10년 주기설에 의하면 10년에 한 번씩 금융위기가 오는데, 부자들은 그 때마다 가지고 있는 현금을 모아서 헐값으로 떨어진 주식과 부동산을 쇼핑(?)한다고. 금융위기 또한 지나갈 것이고 호황기가 왔을 때 가격이 오른 주식과 부동산을 판매하여 차익을 챙기는 방법으로 그들은 부를 이어가고, 자식들까지 먹고살 수 있는 준비를 하는 것이다.

그리고 저자는 불황기에 가격이 떨어진 건물을 구입하고 호황기에 판매하여 이득을 보는 것의 산 증인이다.

 

저자는 평범한 29살의 주부다.
그런 그녀가 어떻게 3년만에 30채의 아파트를 갖게 되어 월 평균 1,000만 원의 수익을 낼 수 있었던 걸까.
또 어떻게 1년동안 하루도 빠짐없이 매일 월세를 받을 수 있다는 걸까.

 

그녀가 1년 365일동안 매일 월세를 받을 수 있는 시스템으로 알려주는 방법은 간단하다.

1. 바로 경매! 부동산 왕초보였던 그녀는 경매 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 일명 '꼬마아파트'로 월세통장을 만들었다고 한다.

2. 매일 월세가 들어오게 하려면 아파트를 계약하는 날짜를 정하면 된다. 1일부터 30일까지 매일 월세를 계약하는 것이다. 보통 월세 계약은 1년 단위로 하다보니 계약일자만 정해도 1년동안 꼬박꼬박 그 날짜에 월세가 입금되고, 30일동안 매일 월세를 받을 수 있도록 시스템을 만들라고 한다. 

 

결론은, 그녀가 매일 월세를 받아서 월 1,000만원의 월세 수입을 올릴 수 있었던 것은 경매를 통해 꼬마아파트를 30채 매입하고, 계약일을 1일부터 30일까지 정하여 계약하다보니 가능한 일이었다. 

 

꼬마아파트란?

전용면적 60제곱미터(약 18평) 이하인 소형 아파트보다도 더 작은, 전용면적 50제곱미터(약 15평) 이하의 아파트를 의미한다. 보통 방 두 개 이하의 구조를 갖추고 있다. 2007 ~ 2008년 글로벌 금융위기 때 놀랍게도 꼬마 아파트는 거의 가격 하락의 영향을 받지 않았다. - 책내용 발췌

 

꼬마아파트는 소액으로 투자가 가능하며, 위에 언급하였듯 불황기에도 가격 하락의 영향을 거의 받지 않는다는 장점이 있다. 물론 이것은 시세차익에 대한 기대가 적다는 반증이기도 하겠다. 

또한 소액으로 투자하는 만큼 최악의 상황이 닥쳐도 큰돈이 묶이지 않으며, 소액으로도 점유자의 이사비용과 보증금의 해결이 가능하다. 

게다가 과거의 대가족에서 핵가족을 넘어 이제는 1~2인 가구로까지 줄어든 현상으로 인해 소형평수가 인기가 좋다는 것.

 

저자가 처음에 투자한 금액은 천만원 가량의 금액인데, 어떻게 3년만에 30채를 가질 수 있었을까? 

매월 천만원씩 투자하더라도 3억 6천만원의 투자금이 있어야하는데 말이다. 또한 매월 천만원을 투자에 쓸 수 있는 사람이 얼마나 되냐 말이다.

그 비밀은 바로 레버리지 효과에 있다.

레버리지 효과는 부동산이나 주식 등에서 주로 사용하는 투자기법으로, 투자금의 대부분을 대출을 받아 구매한 후, 내가 들인 실투자비용 마저도 거의 없거나 적게 회수하는 방법이다.

예를들면 5천만원 짜리 아파트를 경매로 낙찰받으면 경락대출(경매대출)로 80프로까지 대출을 받아 실투자금은 천 만원에 부가비용밖에 들지 않았지만, 투자금을 회수하기 위해 전세를 놓고 매매가에 육박하는 전세금을 받아 다시 재투자를 하는 방법을 말할 수 있겠다. 그렇게하면 다시 투자금을 회수했지만 수중에 아파트가 하나 생기는 셈이다.

회수한 투자금으로 다시 경매를 받아 월세와 전세를 주게 되니 그녀는 처음에 가지고 있던 천 만원으로도 충분히 3년 안에 30채의 아파트를 갖게 되어 월세수입만으로도 30채 아파트들의 대출금을 갚을 수 있고, 그 방법으로 머지않아 대출없이 내 아파트를 30채 가진 말 그대로 월세 부자가 되는 것이다. 

 

그녀가 꼬마 아파트에 투자하는 실 투자금은 평균 700만원 선이라고 한다. 30채를 매입해도 총 실투자금은 3억 미만으로 월세에서 대출이자를 빼더라도 실수익은 1채당 15~20만원 수준. 매월 25퍼센트 이상의 수익을 올리고 있는 셈이다. 

앞서 이야기한 꼬마아파트의 장점을 제대로 활용하고 있는 사람이라고 감히 말하고 싶다. 

 

저자는 자신처럼 되고자하는 많은 초보자들에게 당부의 말을 전한다.

1. 자신처럼 절약과 저축으로 최소 1,000만 원의 종잣돈을 만들어라. 

2. 치열하게 부동산 공부를 하라.

3. 다니는 직장을 포기하지 마라. 직장과 부동산에서 두 번 월급을 받는 '이중 시스템'을 구축해야 한다.

4. 그렇게 모은 자금으로 더 큰 금액의 부동산에 투자하여 자산의 범위를 늘려가라

5. 상가주택과 다가구주택, 꼬마빌딩으로까지 투자 범위를 늘려 안정적인 시세차익을 노려라

 

그리고 경매를 하기에 앞서 치열한 부동산 공부는 필수이며, 물건 선정을 위해서는 부동산에서도 수요와 공급의 원칙이 가장 중요한 요인이라고 이야기한다. 

그래서 그녀는 물건을 선정할 때 '향후 2년간의 시장변화'를 주목하는 꼼꼼함까지 겸비했다. 

 

이렇게 꼼꼼한 그녀는 매사에 '체크리스트'를 작성하여 활용한다고 하는데, 실제로 큰 돈이 들어가는 부동산 투자에서는 오죽했을까.

책의 마지막 부분에는 그녀가 그동안 사용했던 체크리스트가 들어있다.

1. 한눈에 보는 경매 절차표

2. 현미경 현장조사를 위한 체크리스트

3. 이기는 낙찰가 자동 계산표

4. 입찰 당일, 낙찰받는 마인드셋 체크리스트

5. 명도, 공사, 계약까지 단계별 꼼꼼 체크리스트

6. 보유물건 종합관리노트 작성법

 

부동산 공부를 하려고 마음먹은 초보자라면 이 책이 동기부여가 될 것이다. 

나는 오늘부터 이 책을 침대 위 머리맡에 두고 매일 자기 전 형광펜으로 줄을 그은 부분을 읽고 자려고 한다. 

그래야 종잣돈 천 만원을 만들어 부자들처럼 '쇼핑'하러 갈 것이 아닌가.